Do właścicieli nieruchomości coraz częściej trafiają propozycje zakupu mieszkania lub domu w tzw. systemie rat notarialnych – bez udziału banku, z wpłatą początkową i rozłożeniem pozostałej ceny na wiele miesięcy albo lat. Taka transakcja jest możliwa, lecz wymaga znacznie więcej ostrożności, niż sugeruje jej potoczna nazwa.

Szczególnie podatne na takie propozycje mogą być osoby, których nieruchomość od dłuższego czasu pozostaje na rynku. Gdy kolejne ogłoszenia nie prowadzą do sprzedaży, możliwość szybkiego zawarcia aktu notarialnego i uzyskania regularnych wpływów może wydawać się atrakcyjna. Jednocześnie zapewnienia o „pełnym bezpieczeństwie”, obecności notariusza oraz zastosowaniu art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego mogą osłabić naturalną ostrożność.

Nie każda taka oferta musi być próbą oszustwa. Odroczenie płatności lub rozłożenie ceny na raty jest prawnie dopuszczalne. Bezpieczeństwo zależy jednak od wybranej konstrukcji, sytuacji finansowej kupującego, chwili wydania lokalu i jakości ustanowionych zabezpieczeń.

Na czym polega rzeczywisty mechanizm?

W typowej propozycji pojawia się wpłata początkowa, comiesięczne raty, brak finansowania bankowego, akt notarialny i oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji. Często dopiero podczas dalszych rozmów ma zostać rozstrzygnięte, czy własność przejdzie od razu, czy dopiero po zapłacie ostatniej raty.

Nie jest to drugorzędny szczegół techniczny. Od tej decyzji zależy, kto będzie właścicielem lokalu, czy nieruchomość wejdzie do majątku kupującego, czego będą mogli dotyczyć działania jego wierzycieli oraz jakiego świadczenia sprzedający będzie dochodził w razie niewykonania umowy.

Notariusz nie przejmuje ryzyka transakcji

Forma aktu notarialnego jest konieczna do przeniesienia własności nieruchomości. Nie oznacza jednak, że notariusz gwarantuje wypłacalność kupującego, ekonomiczną opłacalność modelu albo zapłatę przyszłych rat.

Notariusz czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może wywoływać skutki prawne. Nie jest jednak pełnomocnikiem wyłącznie sprzedającego i nie zastępuje badania sytuacji majątkowej nabywcy ani indywidualnej analizy wszystkich scenariuszy niewykonania umowy.

Gdy własność przechodzi przed zapłatą całej ceny

Jeżeli własność zostaje przeniesiona już po wpłacie niewielkiej części ceny, nabywca staje się właścicielem całego lokalu. Sprzedający nie ma już mieszkania – ma roszczenie o zapłatę pozostałych rat. W sensie ekonomicznym udziela więc prywatnego finansowania osobie, której zdolności do wieloletniej spłaty nie zbadał bank.

Czy kupujący może dalej rozporządzać mieszkaniem?

Co do zasady tak. Jako właściciel może sprzedać lub darować lokal, ustanawiać dalsze obciążenia albo wykorzystywać nieruchomość jako składnik własnego majątku. Wierzyciele kupującego, również z tytułu długów powstałych przed zakupem, mogą skierować egzekucję do nabytej nieruchomości.

Prawidłowo wpisana hipoteka na rzecz sprzedającego co do zasady pozostaje na nieruchomości także po zmianie właściciela. Nie oznacza to jednak zachowania kontroli nad lokalem. Sprzedający może zostać zmuszony do prowadzenia egzekucji z nieruchomości należącej już do kolejnej osoby, przy udziale innych wierzycieli albo w warunkach postępowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego.

Odstąpienie nie cofa automatycznie sprzedaży

Jednym z najbardziej niebezpiecznych nieporozumień jest założenie, że po braku kilku rat sprzedający odstąpi od umowy, a własność automatycznie do niego powróci. Aby prawidłowo ocenić tę sytuację, trzeba rozdzielić trzy odrębne zdarzenia prawne.

W utrwalonym orzecznictwie Sąd Najwyższy przyjmuje, że odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości wywołuje skutek obligacyjny, lecz nie powoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na zbywcę. Zasadę tę sformułowano w uchwale z 17 listopada 1993 r., sygn. III CZP 156/93, dotyczącej odstąpienia od umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego i własność budynków, a następnie konsekwentnie odnoszono ją również do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli kupujący odmawia zawarcia umowy powrotnej, sprzedający może być zmuszony dochodzić przed sądem złożenia odpowiedniego oświadczenia woli. Prawomocne orzeczenie zastępuje wówczas oświadczenie nabywcy na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. Sam fakt, że pierwsza umowa została zawarta u notariusza, nie zmienia tej zasady.

Gdy własność ma przejść dopiero po ostatniej racie

Ten wariant z pozoru lepiej chroni sprzedającego, ponieważ zachowuje on własność do czasu otrzymania ceny. Nie można jednak przenieść własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku albo terminu. Wynika to z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego.

Nie wystarczy zatem zapisać, że własność „automatycznie przejdzie” po zapłacie ostatniej raty. Możliwe jest zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności pod warunkiem, ale samo przeniesienie wymaga późniejszej, bezwarunkowej umowy w formie aktu notarialnego.

Największy problem praktyczny pojawia się wtedy, gdy przyszły nabywca ma od razu otrzymać klucze i zamieszkać w lokalu. Sprzedający pozostaje formalnie właścicielem, lecz oddaje nieruchomość do wieloletniego korzystania osobie, która może przestać płacić, nie ponosić opłat albo doprowadzić do pogorszenia stanu mieszkania.

Co daje, a czego nie daje art. 777 k.p.c.?

Prawidłowo sporządzone oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może pozwolić wierzycielowi uzyskać klauzulę wykonalności bez prowadzenia wcześniejszego pełnego procesu o zapłatę. Jest to wartościowe zabezpieczenie, lecz jego zakres bywa przedstawiany zdecydowanie zbyt szeroko.

Akt musi prawidłowo określać m.in. wierzyciela, obowiązek, wysokość albo maksymalną wysokość świadczenia, zdarzenie powodujące jego wymagalność i termin wystąpienia o nadanie klauzuli. Formalny charakter tych wymagań podkreślił Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z 28 czerwca 2017 r., sygn. III CZP 10/17.

Hipoteka nie jest prawem do odebrania lokalu

Jeżeli własność przechodzi przed zapłatą całej ceny, hipoteka na rzecz sprzedającego powinna być rozważana jako jedno z podstawowych zabezpieczeń. Umożliwia dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem wynikającym z przepisów oraz miejsca hipotecznego.

Nie daje jednak prawa do jednostronnego „odebrania” lokalu. Brak płatności może prowadzić do egzekucji z nieruchomości, której zasadniczym rezultatem jest sprzedaż licytacyjna i podział uzyskanej sumy. Na ostateczne zaspokojenie wpływają wartość nieruchomości, pierwszeństwo innych zabezpieczeń, koszty postępowania i cena osiągnięta podczas licytacji.

Ryzyka, których nie usuwa akt notarialny

Dlaczego kupujący nie korzysta z banku?

Brak kredytu może być osobistym wyborem nabywcy. Może jednak oznaczać niestabilne dochody, nadmierne zadłużenie, negatywną historię płatniczą albo brak zdolności kredytowej. Jeżeli profesjonalna instytucja nie chce przyjąć określonego ryzyka, właściciel nie powinien przejmować go bez zbadania sytuacji.

„Gotówka u notariusza” a depozyt notarialny

Notariusz nie jest automatycznie pośrednikiem w przekazywaniu pieniędzy. Prawo o notariacie pozwala mu przyjąć środki na przechowanie w związku z dokonywaną czynnością. Pieniądze trafiają wówczas na specjalny rachunek bankowy, a warunki ich wydania określa protokół. Depozyt może zabezpieczyć płatność dokonywaną przy zawarciu umowy, lecz nie gwarantuje rat przypadających przez kolejne lata.

Co powinno zwiększyć ostrożność?

• zapewnienie o „stuprocentowym bezpieczeństwie” transakcji;
• twierdzenie, że art. 777 k.p.c. pozwoli natychmiast odzyskać lokal;
• niewielka wpłata początkowa przy natychmiastowym przeniesieniu własności;
• brak konkretnego harmonogramu, okresu spłaty, oprocentowania lub waloryzacji;
• unikanie wyjaśnienia przyczyny braku finansowania bankowego;
• odmowa udokumentowania dochodów oraz istniejących zobowiązań;
• naleganie na szybkie przekazanie kluczy albo narzucanie własnego projektu umowy;
• propozycja ceny wyższej od ofertowej bez jasnego uzasadnienia ekonomicznego.

Co należy ustalić przed rozpoczęciem negocjacji?

Przed zaakceptowaniem konstrukcji transakcji należy ustalić nie tylko cenę, lecz także pełny model jej wykonania i zabezpieczenia.

Projekt powinien przygotować albo szczegółowo zweryfikować prawnik reprezentujący interes sprzedającego. Wizyta u notariusza powinna być końcowym etapem świadomie wybranego modelu, a nie momentem, w którym właściciel po raz pierwszy poznaje skutki dokumentu.

Czy sprzedaż na raty może być bezpieczna?

Ryzyko można znacząco ograniczyć, lecz nie istnieje jeden uniwersalny wzór. Inaczej konstruuje się transakcję, w której kupujący otrzymuje własność i lokal od razu, inaczej taką, w której obejmuje jedynie lokal, a jeszcze inaczej model bez wydania nieruchomości przed pełną zapłatą.

W zależności od faktów można rozważyć odpowiednio wysoką wpłatę początkową, hipotekę o właściwym pierwszeństwie, precyzyjne poddanie się egzekucji co do zapłaty i wydania lokalu, poręczenie, depozyt notarialny, ubezpieczenie oraz natychmiastową wymagalność całej pozostałej ceny po określonym naruszeniu.

Najczęstsze pytania

Czy „raty notarialne” są uregulowanym systemem?

Nie. To potoczne określenie różnych konstrukcji sprzedaży z odroczoną płatnością. Udział notariusza wynika z wymaganej formy czynności dotyczącej nieruchomości, a nie z istnienia szczególnego programu gwarantującego płatność.

Czy art. 777 k.p.c. gwarantuje odzyskanie ceny?

Nie. Może ułatwić uzyskanie tytułu wykonawczego, ale skuteczność egzekucji zależy od majątku dłużnika i prawidłowego przygotowania aktu.

Czy odstąpienie od umowy przywraca własność sprzedającemu?

Nie automatycznie. Powrotne przeniesienie własności wymaga kolejnej umowy notarialnej albo orzeczenia zastępującego oświadczenie woli nabywcy.

Czy hipoteka pozwala odebrać mieszkanie?

Hipoteka daje możliwość dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na zmianę właściciela, ale nie powoduje automatycznego powrotu własności. Zaspokojenie następuje zasadniczo w drodze egzekucji.

Czy kupujący może sprzedać lokal przed spłatą rat?

Jeśli od razu stał się właścicielem – co do zasady tak. Wpisana hipoteka pozostaje na nieruchomości, ale sprzedający traci kontrolę nad osobą właściciela i może być zmuszony prowadzić egzekucję w bardziej złożonym otoczeniu prawnym.

Zanim przekażesz klucze lub podpiszesz akt

Fortis Legal analizuje projekty umów sprzedaży nieruchomości, modele płatności ratalnej oraz zabezpieczenia interesów sprzedającego. Koszt wcześniejszej analizy stanowi niewielką część wartości transakcji, a może uchronić przed wieloletnim sporem lub utratą lokalu bez otrzymania całej ceny.

Skonsultuj transakcję